Tilstandsrapport – jak czytać raport techniczny mieszkania w Norwegii?
13 min czytania
Fot. Magnific.com
Kupując mieszkanie albo dom w Norwegii, prędzej czy później dostaniesz do ręki tilstandsrapport – raport o stanie technicznym nieruchomości. Ma kilkadziesiąt stron, pełno w nim skrótów TG1, TG2 i TG3 i norweskiego słownictwa budowlanego. Łatwo go przewertować i odłożyć. A to błąd, bo w Norwegii to, co jest w raporcie, prawnie traktuje się tak, jakbyś to wiedział przed zakupem.
W tym poradniku wyjaśniamy, czym jest tilstandsrapport, co oznaczają stopnie stanu (tilstandsgrader), co zmieniło się w przepisach od 1 stycznia 2026 roku i jak krok po kroku przeczytać raport przed złożeniem oferty w licytacji (budrunde).
Tilstandsrapport to raport z oceny stanu technicznego używanego mieszkania lub domu, przygotowywany przed sprzedażą. Sporządza go bygningssakkyndig – rzeczoznawca budowlany, potocznie takstmann. Ogląda on nieruchomość na miejscu (befaring), mierzy wilgotność, sprawdza łazienki, dach, fundamenty i instalacje, a potem każdej części budynku nadaje stopień stanu od TG0 do TG3.
Minimalne wymagania wobec raportu określa rozporządzenie do ustawy o sprzedaży nieruchomości (forskrift til avhendingslova – tryggere bolighandel), obowiązujące od 2022 roku. Dotyczy ono sprzedaży konsumenckiej zarówno domów i mieszkań całorocznych, jak i domków rekreacyjnych (fritidsbolig). Rzeczoznawca ma być niezależny od stron transakcji i pisać zrozumiałym językiem.
👷
Kto go robi?
Niezależny rzeczoznawca budowlany (takstmann). Nie może faworyzować sprzedającego w nadziei na kolejne zlecenia.
💳
Kto płaci?
Zwykle zamawia i opłaca go sprzedający. Ceny zaczynają się od ok. 7 000 kr, a przy dużych domach przekraczają 25 000 kr.
📅
Jak długo jest ważny?
W dniu, w którym kupujący wiąże się umową, raport nie może być starszy niż rok.
ℹ️
Raport nie jest obowiązkowy – ale prawie zawsze jestPrawo nie nakazuje sprzedającemu zamówienia tilstandsrapport. Bez niego sprzedający łatwiej odpowiada jednak za wady, a firmy ubezpieczeniowe zwykle wymagają raportu, żeby w ogóle sprzedać polisę dla sprzedającego (boligselgerforsikring, dawniej eierskifteforsikring). Dlatego w ogłoszeniach z pośrednikiem raport jest standardem. Nie znajdziesz go w ogłoszeniu? Zapytaj dlaczego.
Raport nie jest wyceną. Wartość rynkową określa osobny dokument – verdivurdering lub verditakst. Tilstandsrapport mówi, w jakim stanie jest budynek i co może wymagać naprawy.
2. Dlaczego raport jest tak ważny dla kupującego?
Od 2022 roku norweska ustawa o sprzedaży nieruchomości (avhendingslova) mocno zmieniła zasady gry. Najważniejsze dla kupującego są cztery reguły:
👁️
„Wiedziałeś o tym”
Kupujący jest traktowany tak, jakby znał wszystko, co wyraźnie wynika z tilstandsrapport i innych dokumentów sprzedaży, które mógł przeczytać. Nie przeczytałeś? To nie zmienia sytuacji prawnej.
🚫
Koniec z „som den er”
Przy zakupie przez konsumenta ogólne zastrzeżenie „sprzedane w stanie, w jakim jest” (som den er) nie działa. Sprzedający musi opisać nieruchomość rzetelnie.
💰
10 000 kr udziału własnego
Straty i koszty związane z wadami do kwoty 10 000 kr kupujący pokrywa sam. Nie dotyczy to budynków sprzedawanych jako nowe.
⏱️
Reklamacja – szybko i maks. 5 lat
Wadę trzeba zgłosić sprzedającemu w rozsądnym czasie od jej wykrycia, ale najpóźniej 5 lat od przejęcia nieruchomości.
W praktyce oznacza to jedno: jeśli coś jest w raporcie, nie zareklamujesz tego po zakupie. Jeśli raport mówi, że łazienka ma TG3 z powodu wilgoci, a Ty to przeoczyłeś i kupiłeś mieszkanie, koszt remontu spada na Ciebie. Dlatego raport trzeba przeczytać przed licytacją, a nie po niej.
3. Stopnie stanu: TG0, TG1, TG2, TG3
Serce raportu to tilstandsgrad – stopień stanu nadawany każdemu pomieszczeniu lub części budynku. Punktem odniesienia jest stan, jakiego można się spodziewać przy danym wieku i normalnym użytkowaniu.
TG0
brak odchyleń
Część niemal nowa, bez śladów zużycia, z dokumentacją fachowego wykonania.Co robićNic – to najlepsza możliwa ocena.
TG1
mniejsze odchylenia
Normalne zużycie, nie trzeba nic robić od razu. Także nowa część bez dokumentacji wykonania.Co robićZwykła konserwacja.
TG2
istotne odchylenia
Błąd wykonania, uszkodzenie lub jego objawy, silne zużycie, obniżona funkcja albo wiek grożący szkodą.Co robićPrzeczytaj uzasadnienie – to może być drobiazg albo zapowiedź remontu.
TG3
duże lub poważne odchylenia
Silne objawy problemu wymagającego naprawy natychmiast lub wkrótce, albo stwierdzona awaria.Co robićSprawdź szacunkowy koszt naprawy i uwzględnij go w ofercie.
TGIU
nie zbadano
Części nie dało się sprawdzić, np. dach był pod śniegiem albo nie było wejścia do piwnicy technicznej (krypkjeller).Co robićTraktuj jak niewiadomą – dopytaj, obejrzyj sam.
⚠️
TG2 to nie zawsze problem, a TG1 to nie gwarancjaWiele domów ma kilkanaście TG2 i nic w tym dziwnego – często chodzi o wiek, np. łazienkę po 20 latach albo stare okna. Kluczowe jest uzasadnienie. Od 2026 roku rzeczoznawca musi przy każdym TG2 i TG3 opisać przyczynę i skutek. Z drugiej strony raport opiera się głównie na tym, co widać: TG1 nie oznacza, że w ścianie na pewno nic się nie dzieje.
Fot. Magnific.com
4. Co sprawdza rzeczoznawca?
Rozporządzenie szczegółowo wylicza, co trzeba sprawdzić i jak. Co do zasady rzeczoznawca ocenia to, co widać. Tam, gdzie przepisy tego wymagają, robi też pomiary, nakłuwa drewno albo wierci otwór kontrolny. Przesuwa dywany i meble, jeśli to potrzebne, ale nie bardzo ciężkie sprzęty.
🚿
Łazienki (våtrom)
Pęknięcia, pustki pod płytkami, spadek do odpływu, wiek hydroizolacji, pomiar wilgoci, wentylacja.
🍳
Kuchnia
Podłoga, ślady wilgoci przy lodówce, zmywarce i pralce, odpływ i ciśnienie wody.
🔧
Rury i bojler
Materiał i wiek rur, główny zawór, zabezpieczenie bojlera (varmtvannsbereder) przed wyciekiem.
🌬️
Wentylacja i ogrzewanie
Rodzaj wentylacji, wymiana powietrza, pompa ciepła, kocioł, ewentualny zakopany zbiornik na olej.
🏠
Dach i strych
Pokrycie, ugięcia, wilgoć, grzyb i szkodniki, szczelność przejść, komin nad dachem.
🧱
Ściany, okna, balkon
Elewacja, nakłucia drewna przy oknach i dole elewacji, stan okien, drzwi i balkonu.
⬇️
Piwnica i fundamenty
Pomieszczenia poniżej gruntu, piwnica techniczna (krypkjeller), fundament, drenaż, spadek terenu.
📐
Powierzchnia
Pomiar powierzchni użytkowej BRA według normy NS 3940:2023, z podziałem na BRA-i, BRA-e i BRA-b.
Łazienka – najważniejszy punkt raportu
Szkody wodne w łazienkach to jeden z najczęstszych i najdroższych problemów w norweskich domach, dlatego przepisy traktują łazienki szczególnie dokładnie. Rzeczoznawca musi sprawdzić m.in. spadek podłogi do odpływu (fall til sluk), wysokość odpływu względem hydroizolacji przy progu, pustki pod płytkami (bom), rury i wiek membrany. Zasadniczo musi też wywiercić otwór kontrolny o średnicy co najmniej 73 mm z sąsiedniego pomieszczenia lub od spodu i zmierzyć w nim wilgotność.
Otworu można nie robić, jeśli jest to niemożliwe (np. konstrukcja betonowa albo gotowa kabina łazienkowa) lub zbędne – na przykład w nowym budynku albo w łazience niedawno wyremontowanej przez certyfikowanego fachowca zgodnie z branżową normą dla łazienek (Byggebransjens våtromsnorm). Wtedy raport musi podać powód, a łazienkę sprawdza się miernikiem wilgotności.
Fot. Magnific.com
Czego raport nie ocenia stopniem TG
Niektóre sprawy rzeczoznawca opisuje, ale nie nadaje im stopnia stanu:
⚡
Instalacja elektryczna
Jeśli od ostatniej kontroli minęło ponad 5 lat, robi się tylko uproszczoną ocenę: pytania do właściciela i szukanie śladów przegrzania. Przy pracach po 1999 roku rzeczoznawca pyta o samsvarserklæring (deklarację zgodności).
🚒
Legalność i bezpieczeństwo
Oczywiste niezgodności z prawem, np. nielegalna zmiana sposobu użytkowania, brak podziału na strefy pożarowe, brak drogi ewakuacyjnej.
📄
Dokumentacja prac
Przy remontach z ostatnich 5 lat rzeczoznawca prosi o dokumenty potwierdzające, że pracę wykonali fachowcy.
5. Nowe zasady od 2026 roku
Od 1 stycznia 2026 roku obowiązuje zmienione rozporządzenie, a rzeczoznawcy przeszli na nową normę NS 3600:2025 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig). W okresie przejściowym, od 17 grudnia 2025 do 1 lipca 2026 roku, można było stosować jeszcze starą normę z 2018 roku. Od 1 lipca 2026 roku obowiązuje wyłącznie NS 3600:2025. Jeśli kupujesz jesienią 2026 roku, raport powinien być już zrobiony według nowych zasad – sprawdź to na pierwszej stronie.
Temat
Wcześniej (NS 3600:2018)
Od 2026 (NS 3600:2025)
Uzasadnienie TG2/TG3
Opis odchylenia
Obowiązkowo przyczyna i skutek przy każdym TG2 i TG3
Wiek części
Ocena głównie według objawów
Ocena wieku wybranych części, np. hydroizolacji łazienki, z tabelami przewidywanej trwałości zależnej od typu membrany i dokumentacji
Dokumentacja
Mniejsze znaczenie
Większa waga – brak dokumentów może obniżyć ocenę nawet stosunkowo nowej łazienki
Powierzchnia
P-rom i S-rom
Całkowite BRA oraz podział na BRA-i, BRA-e i BRA-b (NS 3940:2023)
Elektryka, bezpieczeństwo
Część oceniana stopniem TG
Opisywane z konsekwencjami, ale bez stopnia TG
📐
Co znaczą BRA-i, BRA-e i BRA-b?BRA-i to wewnętrzna powierzchnia użytkowa mieszkania – to, czym faktycznie mieszkasz. BRA-e to powierzchnia użytkowa poza mieszkaniem, np. komórka w piwnicy. BRA-b to przeszklony balkon. Porównując ogłoszenia, patrz na BRA-i. Całkowite BRA może wyglądać imponująco dzięki piwnicy. Jeśli powierzchnia budynku okaże się mniejsza o więcej niż 2% i co najmniej o 1 m² od podanej, prawo uznaje to za wadę.
6. Jak czytać raport krok po kroku
Sprawdź datę i normę
Data oględzin (befaring) – raport nie może być starszy niż rok w dniu zakupu. Od 1.07.2026 powinien być zrobiony według NS 3600:2025.
Przeczytaj podsumowanie (sammendrag)
Na początku raportu jest lista wszystkich TG2 i TG3. Wypisz je sobie – to Twoja lista pytań.
Zacznij od TG3
Przy każdym TG3 przeczytaj przyczynę, skutek i szacunkowy koszt naprawy. Zsumuj kwoty – to minimum, które musisz mieć w budżecie oprócz ceny zakupu.
Czego nie sprawdzono i dlaczego? Niezbadany dach czy piwnica techniczna to realne ryzyko, które bierzesz na siebie.
Porównaj z oświadczeniem sprzedającego
W ofercie sprzedaży (salgsoppgave) jest też egenerklæringsskjema – oświadczenie sprzedającego o znanych mu problemach. Sprzeczności z raportem to sygnał, żeby dopytać.
Sprawdź powierzchnię i legalność
Porównaj BRA-i z ogłoszeniem. Sprawdź uwagi o nielegalnych pomieszczeniach, np. sypialni w piwnicy bez zgody gminy.
Zadaj pytania przed licytacją
Pośrednik (megler) musi przekazywać informacje. Możesz też zadzwonić do rzeczoznawcy albo zabrać na oglądanie (visning) znajomego fachowca.
Fot. Magnific.com
7. Czerwone flagi – na co uważać
🚿
TG3 lub wilgoć w łazience
Wysoki odczyt wilgoci w otworze kontrolnym, brak spadku do odpływu, stara membrana bez dokumentacji. Remont łazienki to jeden z najdroższych remontów w norweskim domu.
💧
Wilgoć w piwnicy i drenaż
Plamy wilgoci, grzyb, pęknięcia fundamentu, teren opadający w stronę domu. Wymiana drenażu wokół domu to duża inwestycja.
🏚️
Dach pod koniec żywotności
Stare poszycie pod pokryciem (undertak), mech, uszkodzone obróbki, ślady przecieków na strychu.
⚡
Stara elektryka bez kontroli
Ślady przegrzania, częste wybijanie bezpieczników, brak samsvarserklæring po nowszych pracach. Zamów kontrolę elektryka.
📜
Nielegalne pomieszczenia
Sypialnia lub mieszkanie w piwnicy bez zgody gminy. Nie wolno ich liczyć jako sypialni, a gmina może wydać nakaz dostosowania pomieszczeń.
❓
Dużo TGIU i stary raport
Wiele niezbadanych części albo raport sprzed prawie roku, sporządzony zimą, gdy dach był pod śniegiem.
🧮
Wlicz naprawy w swoją ofertęKoszt z raportu przy TG3 to szacunek według uśrednionych stawek (sjablonmessig), a nie wycena firmy – realna cena może być wyższa. Przed licytacją poproś wykonawcę o orientacyjną wycenę najważniejszych napraw i odejmij ją od kwoty, którą chcesz zaoferować. Pamiętaj, że bank liczy Twoją zdolność kredytową od ceny zakupu, a na remont potrzebujesz osobnych pieniędzy. Więcej piszemy w artykułach o kredycie hipotecznym i wkładzie własnym.
8. Mieszkanie w bloku a dom – różnice
W domu jednorodzinnym raport obejmuje cały budynek: dach, elewację, fundamenty i teren. W mieszkaniu w borettslag albo w sameie jest inaczej. Rozporządzenie wyłącza z oceny części wspólne kilku mieszkań – dach, ściany zewnętrzne, fundamenty czy drenaż – chyba że właściciel mieszkania odpowiada za ich utrzymanie albo są one szczególnie ściśle związane z danym lokalem.
W praktyce raport z mieszkania dotyczy głównie wnętrza: łazienki, kuchni, rur, okien i balkonu. Stan całego budynku sprawdzisz w innych dokumentach:
📑
Sprawozdanie zarządu
Årsberetning i sprawozdanie finansowe (regnskap) wspólnoty – planowane remonty, spory, stan finansów.
🛠️
Plan konserwacji
Vedlikeholdsplan – czy wymiana dachu, rur (rørfornying) albo elewacji jest planowana i jak zostanie sfinansowana.
🏦
Wspólne zadłużenie
Planowany duży remont często oznacza nowy kredyt wspólnoty i wyższe opłaty miesięczne. Zobacz nasz artykuł o fellesgjeld.
powierzchnia wewnętrzna / zewnętrzna / przeszklony balkon
boligselgerforsikring
ubezpieczenie sprzedającego od odpowiedzialności za wady
11. Najczęściej zadawane pytania
Pytanie
Odpowiedź
Co to jest tilstandsrapport?
To raport o stanie technicznym używanego mieszkania lub domu, sporządzany przed sprzedażą przez niezależnego rzeczoznawcę budowlanego (takstmann). Każda część budynku dostaje stopień stanu od TG0 do TG3.
Czy tilstandsrapport jest obowiązkowy w Norwegii?
Nie, prawo tego nie wymaga. Bez raportu sprzedający łatwiej odpowiada za wady, a ubezpieczyciele zwykle wymagają go do polisy sprzedającego, dlatego przy sprzedaży przez pośrednika raport jest standardem.
Co oznacza TG2 w tilstandsrapport?
TG2 oznacza istotne odchylenie: błąd wykonania, uszkodzenie lub jego objawy, silne zużycie albo wiek, przy którym grożą szkody. Od 2026 roku rzeczoznawca musi przy każdym TG2 opisać przyczynę i skutek. Wiele TG2 dotyczy po prostu wieku.
Co oznacza TG3?
TG3 to duże lub poważne odchylenie – problem wymagający naprawy natychmiast lub wkrótce albo stwierdzona awaria. Przy TG3 raport podaje szacunkowy koszt naprawy.
Czy mogę reklamować wadę opisaną w tilstandsrapport?
Zasadniczo nie. Według avhendingslova kupujący jest traktowany tak, jakby znał wszystko, co wyraźnie wynika z raportu i innych dokumentów sprzedaży. Dlatego raport trzeba przeczytać przed złożeniem oferty.
Jak długo ważny jest tilstandsrapport?
W dniu, w którym kupujący wiąże się umową kupna, raport nie może być starszy niż rok.
Co zmieniło się w tilstandsrapport w 2026 roku?
Od 1.01.2026 obowiązuje zmienione rozporządzenie, a od 1.07.2026 wyłącznie norma NS 3600:2025. Przy TG2 i TG3 trzeba opisać przyczynę i skutek, większe znaczenie ma wiek i dokumentacja, powierzchnię podaje się jako BRA z podziałem na BRA-i, BRA-e i BRA-b, a elektryka i sprawy bezpieczeństwa są opisywane bez stopnia TG.
Ile muszę zapłacić sam, jeśli po zakupie wyjdzie wada?
Kupujący sam pokrywa straty i koszty związane z wadami do 10 000 kr. Wadę trzeba zgłosić w rozsądnym czasie od jej wykrycia, najpóźniej 5 lat od przejęcia nieruchomości.
Czy tilstandsrapport z mieszkania w bloku obejmuje dach i elewację?
Zwykle nie. Części wspólne kilku mieszkań (dach, ściany zewnętrzne, fundamenty) są wyłączone z raportu, chyba że właściciel odpowiada za ich utrzymanie. Stan budynku sprawdzisz w sprawozdaniu i planie konserwacji wspólnoty.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani oceny fachowca. Zasady opisano według ustawy avhendingslova i rozporządzenia o tilstandsrapport (forskrift om tryggere bolighandel) w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2026 r. oraz normy NS 3600:2025. Ceny raportów są orientacyjne. Zdjęcia ilustracyjne: Magnific.com.
